LA LOCAZIONE: è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra un bene mobile o immobile, per un determinato periodo e verso un determinato corrispettivo. E` un contratto consensuale e produce effetti obbligatori tra le parti: chi prende in locazione il bene non diventa titolare di alcun diritto reale ma solo del diritto di godere del bene, per un dato tempo e per un determinato uso. E` richiesta la forma scritta (atto pubblico o privato) a pena di nullità.
- OBBLIGHI DEL LOCATORE: il locatore ha l’obbligo di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, ha l’obbligo di mantenere il buon uso della cosa facendo le necessarie riparazioni e garantire il pacifico godimento del conduttore (nel caso in cui un terzo possa pretendere di avere dei diritti sulla cosa);
- OBBLIGHI DEL CONDUTTORE: prendere in consegna la cosa, servirsene per l’uso stabilito, pagare il canone pattuito e restituire alla scadenza la cosa nello stesso stato in cui l’aveva ricevuta. Inoltre il conduttore ha diritto ad essere indennizzato per le migliorie apportate alla cosa purché vi sia stato il consenso del locatore.
LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO: la locazione degli immobili ad uso abitativo è stata disciplinata per la prima volta con la legge n.392 del 1978 (legge sull’equo canone – con
cui il legislatore ha disciplinato sia le locazioni di immobili urbani ad uso abitativo che ad uso commerciale) e successivamente con la legge 431/1998 che ha introdotto importanti novità tra cui la possibilità di stipulare contratti con libera determinazione del canone, l’introduzione di contratti da stipularsi con l’assistenza di associazioni sindacali (anche ad uso transitorio), l’introduzione del diritto di prelazione per l’inquilino, l’obbligatorietà della forma scritta dei contratti e la loro registrazione.
- CONTRATTI LIBERI: per tali contratti la legge prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4+4) se il locatore non dà disdetta alla prima scadenza per uno dei motivi previsti dalla legge 431/1998 e cioè:
- Debba destinare l’immobile ad uso personale o familiare;
- Quando l’inquilino possiede un immobile nello stesso comune;
- Per ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile;
- Per non uso da parte dell’inquilino
- Per vendita dell’immobile.
Il locatore, per uno dei motivi sopra elencati, può dare disdetta da comunicare con preavviso di almeno 6 mesi a pena di nullità. Per quanto riguarda il contratto di locazione, è richiesta la forma scritta nonché la registrazione e le parti hanno piena libertà di determinazione del canone.
- CONTRATTI STIPULATI CON ACCORDI LOCALI: la legge 431/1998 ha introdotto la possibilità di fare ricorso a contratti di locazione frutto di accordi definiti in sede locale fra le principali organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Tali contratti possono essere:
- Uso abitativo, in tal caso la durata non può essere inferiore a 3 anni e se le parti non si mettono d’accordo sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni;
- Uso abitativo transitorio, la durata non può essere inferiore a 1 mese e superiore a 18 mesi;
- Uso abitativo di studenti universitari, la durata può essere da 6 mesi a 3 anni e il conduttore deve essere iscritto ad un corso di laurea in un Comune fuori da quello di residenza.
Per tutte queste 3 tipologie, il canone non è libero ma convenzionale. La contrattazione locale individua l’importo minimo e massimo cui deve fare riferimento il canone. Inoltre, per questa tipologia di contratto, è prevista un’agevolazione fiscale che consiste nell’abbattimento del 30% sul canone da dichiarare ai fini IRPEF per il locatore e un abbattimento dell’imposta di registro per entrambi le parti.
Per entrambi le tipologie appena esaminate, valgono le disposizioni della legge 392/1978 in merito al:
- Recesso del conduttore, che può essere convenzionale se le parti hanno inserito un’apposita clausola che consenta al conduttore di recedere anche senza giusta causa, legale quando il conduttore può recedere dal contratto in presenza di gravi motivi (con preavviso di 6 mesi per entrambi i casi);
- Risoluzione, il contratto si risolve per inadempienza del conduttore quando questi non abbia ancora versato il canone decorsi 20 giorni dalla scadenza, non abbia pagato nel termine previsto gli oneri accessori (quando il loro importo è superiore a 2 mensilità) e quando il conduttore fa un uso diverso dell’immobile rispetto a quello stabilito;
- Sublocazione, non è consentito al conduttore sublocare totalmente l’immobile senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario, il conduttore può effettuare la sublocazione parziale dell’immobile;
- Cessione del contratto di locazione, non è consentita senza il consenso del locatore mentre è ammessa la successione in caso di morte del conduttore (succedendogli in questo caso il coniuge, gli eredi e i parenti e affini conviventi con lui), in caso di separazione giudiziale gli succede il coniuge, in caso di separazione consensuale o nullità del matrimonio, gli succede l’altro coniuge.
CEDOLARE SECCA: il decreto legislativo 23/2011 ha introdotto un nuovo regime fiscale per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, quello della cedolare secca (riservato solo alle persone fisiche). Se il locatore sceglie questo regime, esclude l’applicazione dell’IRPEF, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
LOCAZIONE IMMOBILI AD USO COMMERCIALE: tale locazione è disciplinata dalla legge 392/1978. La locazione commerciale è il contratto con cui il locatore si obbliga a far godere al conduttore un immobile al fine di destinarlo allo svolgimento di un’attività economica.
- DURATA: la durata minima non può essere inferiore a 6 anni rinnovabili per altri 6 (6+6) per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. Non po’ invece essere inferiore 9 anni rinnovabili per altri 9 per i contratti relativi ad attività alberghiere e assimilate;
- RINNOVO-DISDETTA, se le parti non danno disdetta entro 12 mesi (per i contratti con durata di 6 anni) o 18 mesi (per i contratti con durata di 9 anni), il contratto si intende rinnovato tacitamente;
- RECESSO-RISOLUZIONE, il recesso è convenzionale quando le parti prevedono nel contratto la possibilità di recesso per il conduttore con avviso da dare almeno 6 mesi prima; legale, è prevista la possibilità di recesso in caso di gravi motivi, da comunicare sempre con preavviso di 6 mesi. La risoluzione è ammessa per le cause previste dal codice civile (inadempimento, impossibilità sopravvenuta o eccessiva onerosità);
- INDENNITA’ PER LA PERDITA DELL’AVVIAMENTO, la legge 392/1978 stabilisce che in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobili ad uso commerciale, il conduttore ha diritto ad un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone (21 per le attività alberghiere). Non è prevista alcuna indennità nel caso in cui il conduttore abbia dato disdetta o recesso, per inadempimento del conduttore o nel caso in cui questi sia sottoposto a fallimento;
- DIRITTO DI PRELAZIONE, spetta in due casi:
- Vendita dell’immobile; il locatore, nel caso in cui abbia intenzione di vendere l’immobile, deve darne comunicazione al conduttore che può esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla notifica dell’atto tramite ufficiale giudiziario; Nuova locazione, se alla scadenza del contratto il locatore voglia stipulare un nuovo contratto a nuove condizione, il conduttore deve inviare (almeno 60 giorni prima della scadenza del vecchio contratto) comunicazione scritta al conduttore con la nuova proposta di locazione. Il conduttore deve esercitare il suo diritto di prelazione entro 30 giorni;
- Cessione/Sublocazione, sono ammesse a condizione che venga ceduta o sublocata anche l’azienda.
L’AFFITTO: ha per oggetto il godimento di cose produttive mobili e immobili. Si distingue dalla locazione in quanto in questa i beni non producono frutti.
- DOVERI E DIRITTI DELL’AFFITTUARIO: gestire il bene in conformità della destinazione economica e dell’interesse della produzione, sopportare le spese, non subaffittare il bene senza il consenso del locatore e non mutare la destinazione economica del bene. Di contro l’affittuario ha diritto a godere dei frutti prodotti dal bene e adottare iniziative per aumentare il reddito delle cose;
- DIRITTI E DOVERI DEL LOCATORE: consegnare la cosa ed eseguire le spese per le riparazioni di carattere straordinario. Ha il diritto di controllare il comportamento dell’affittuario.
SCIOGLIMENTO – RECESSO: nel caso dell’affitto lo scioglimento si ha per interdizione e inabilitazione dell’affittuario, per insolvenza dell’affittuario, per il mancato utilizzo di mezzi necessari per il corretto mantenimento della cosa. In merito al recesso, se il contratto è a tempo indeterminato, il recesso è possibile dando un congruo preavviso.
AFFITTO DEI FONDI RUSTICI: abbiamo due tipologie di affitto per i fondi rustici, l’affitto a COLTIVATORE DIRETTO, che ha una durata minima di 15 anni (per consentire una migliore programmazione della produzione) e affitto a COLTIVATORE NON DIRETTO il cui canone è maggiorato.