I Diritti Reali, Godimento, Diritto sulle proprietà

I DIRITTI REALI sono i diritti che attribuiscono al titolare un potere immediato (potere diretto sul bene) e assoluto (diritti che si fanno valere nei confronti di tutti) su un bene. Tutti i diritti reali sono previsti dalla Legge e attribuiscono al titolare il diritto di sequela che consente di perseguire la cosa presso qualunque soggetto si trovi.

LA PROPRIETA’

La proprietà fra i diritti reali è quella che consente la più ampia sfera di facoltà che l’ordinamento riconosce ai soggetti sulle cose. L’art. 832 del c.c. afferma che “ il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

• DIRITTO DI GODERE cioè decidere se, come e quando utilizzare la cosa;
• POTERE DI DISPORRE della cosa che si concretizza nel potere del proprietario di alienare la cosa.
  Il Diritto di Proprietà è caratterizzato da:
• PIENEZZA cioè consente al proprietario ogni lecita utilizzazione del bene;
• ELASTICITA’: anche quando i poteri del proprietario sono limitati dall’esistenza di altrui diritti, il diritto di proprietà (che in alcuni casi è detto di nuda proprietà) rimane integro;
• AUTONOMIA: il diritto di proprietà non presuppone mai l’esistenza di un parallelo diritto altrui di portata maggiore;
• PERPETUITA’ nel senso che non esistono limiti temporali al diritto di proprietà;
• IMPRESCRITTIBILITA’: la proprietà non si può perdere per non uso.

I LIMITI al Diritto di Proprietà possono essere posti nell’interesse pubblico o nell’interesse privato. Nel primo caso si parla di ESPROPRIAZIONE che consiste nel trasferimento coattivo

di beni di proprietà di una persona a favore di un soggetto pubblico, dietro pagamento di un indennizzo e per la realizzazione di un’opera di pubblica utilità – REQUISIZIONE che consiste nella possibilità di requisire beni provvisoriamente per gravi necessità pubbliche. I Limiti posti nell’INTERESSE PRIVATO possono riguardare ad esempio le distanze nelle costruzioni, le luci e vedute, ecc…

MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’

A TITOLO ORIGINARIO: l’acquisto della proprietà non dipende da un uguale diritto del precedente proprietario o perché non deriva da questo o in quanto il diritto sorge per la prima volta nel patrimonio dell’attuale proprietario. Tali modi sono:

• L’OCCUPAZIONE: consiste nella presa di possesso delle cose mobili che non sono di nessuno o per non esserlo mai state(res nullis) o per essere state abbandonate dal proprietario(res derelictae);
• L’INVENZIONE: si intende il ritrovamento delle cose smarrite che devono essere consegnate al proprietario o all’Autorità Pubblica. Se dopo un anno dalla consegna il proprietario non si è presentato, il diritto passa al ritrovatore. Se si presenta, colui che l’ha ritrovata ha diritto ad un premio pari al 10% del valore del bene ritrovato; il tesoro è una forma particola,cose mobili di pregio nascoste o sotterrate. Appartiene al proprietario del fondo, oppure metà al ritrovatore e meta’ al proprietario del fondo presso il quale è stato ritrovato
• ACCESSIONE: si verifica quando la proprietà di una cosa si estende a ciò che ad essa si unisce per effetto di eventi naturali o per opera dell’uomo.

A TITOLO DERIVATIVO: in questo caso il diritto di proprietà dipende dall’esistenza del diritto di un precedente proprietario (negozi traslativi – compravendita, trasferimenti coattivi

• espropriazione, successione a titolo di eredità).Le AZIONI A DIFESA DELLA PROPRIETA’ sono chiamate petitorie a differenza di quelle poste a difesa del possesso chiamate possessorie. Esse mirano ad accertare ed affermare la titolarità del diritto di proprietà contro chi lo contesti.
  • AZIONE DI RIVENDICAZIONE: è l’azione con cui il proprietario fa accertare il suo diritto sulla cosa posseduta o detenuta da altri con lo scopo di conseguirne il possesso;
  • AZIONE NEGATORIA: è l’azione con cui il proprietario tende a far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa;
  • AZIONE DI REGOLAMENTO DI CONFINI: è l’azione con la quale ciascuno dei proprietari di un fondo confinante può chiedere che sia stabilito dal giudice il confine tra i due fondi quando questo sia incerto;
  • AZIONE PER APPOSIZIONE DI TERMINI: è l’azione con cui ciascuno dei proprietari dei fondi limitrofi può chiedere che siano posti o ripristinati, a spese comuni, i segni del confine.
    DIRITTI REALI SU COSE ALTRUI Sono i diritti che assicurano ai titolari delle facoltà inerenti cose di proprietà di altri soggetti. Si distinguono in DIRITTI REALI DI GODIMENTO, sono quelli che limitano il potere di godimento del proprietario sulla cosa, cioè il potere di trarre dalla cosa l’utilità che essa puòdare e sono: la SUPERFICIE, l’ENFITEUSI, l’USUFRUTTO, l’USO, l’ABITAZIONE e la SERVITU’.DIRITTI REALI DIGARANZIA, sono quelli consistenti in un vincolo giuridico imposto su un bene a garanzia di un credito e sono il PEGNO e l’IPOTECA.
  • LA SUPERFICIE: il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà o alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. Il diritto di Superficie sorge per contratto (oneroso o gratuito) o per testamento. Legittimato a costituire il diritto di superficie è soltanto il proprietario e può essere costituito in perpetuo o per un tempo determinato.
  • L’ENFITEUSI: è un diritto reale di godimento di cosa altrui che attribuisce al titolare lo stesso potere di godimento del fondo che spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario concedente un canone periodico. E` un diritto che può essere costituito su fondi agricoli ma anche su fondi urbani (enfiteusi urbana).
    • AFFRANCAZIONE: è un diritto potestativo che spetta all’enfiteuta il quale mediante il pagamento di una somma di denaro pari a 15 volte l’ammontare del canone, diventa automaticamente proprietario del fondo. In caso di mancata adesione del proprietario, l’enfiteuta può rivolgersi al Giudice per ottenere una sentenza costitutiva dell’affrancazione.
    • DEVOLUZIONE: è un diritto potestativo che spetta al proprietario il quale, in caso di inadempimento da parte dell’enfiteuta, può ottenere la liberazione del fondo.
    • RICOGNIZIONE: è l’atto che il proprietario concedente può chiedere a chi sia in possesso del fondo in vista del compiersi di un ventennio al fine di evitare il maturarsi dell’Usucapione.
      L’Enfiteusi si estingue per scadenza del termine (se si tratta di enfiteusi temporanea), perimento del fondo, non uso del diritto da parte dell’enfiteuta per 20 anni, affrancazione e devoluzione.
  • L’USUFRUTTO: consiste nel diritto di godere e usare la cosa di proprietà altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare con l’obbligo di non mutarne la destinazione economica. In questo caso il diritto di proprietà viene svuotato (in quanto è tolto il potere di usare la cosa e di farne propri i frutti) e perciò il proprietario è chiamato NUDO PROPRIETARIO e la sua situazione NUDA PROPRIETA’. Possono essere oggetto di usufrutto le cose INFUNGIBILI e INCONSUMABILI, dato l’obbligo di restituirle alla fine dell’usufrutto. La durata è temporanea e non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Può acquistarsi per legge (USUFRUTTO LEGALE), per contratto, per testamento o per usucapione. L’usufruttuario ha diritto al possesso della cosa, di fare suoi i frutti, diritto ad una indennità per i miglioramenti apportati e il diritto di cedere il proprio usufrutto o concedere ipoteca o locare il bene. Si estingue per morte dell’usufruttuario, mancato uso per 20 anni, consolidazione (riunione nella stessa persona del diritto di usufrutto e di proprietà), perimento del bene, rinuncia dell’usufruttuario, scadenza del termine, abuso del diritto da parte dell’usufruttuario (grave mancanza), annullamento, rescissione e risoluzione del contratto.
  • USO e ABITAZIONE: il diritto di USO attribuisce al suo titolare il potere di servirsi di un bene e raccoglierne i frutti, limitatamente a quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. Il diritto di ABITAZIONE conferisce al titolare il diritto di abitare una cosa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (senza attribuire alcun diritto in merito a frutti della cosa). Tali diritti NON POSSONO essere ceduti o locati.
  • LA SERVITU’: è un diritto reale di godimento che consiste in un peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (fondo dominante) appartenente ad un diverso proprietario. I requisiti sono: la predialità, nel senso che la servitù è posta a vantaggio del fondo e non del proprietario; vicinanza tra i fondi, che non vuol dire che i due fondi devono essere confinanti ma sufficientemente vicini da consentire l’esercizio della servitù ; utilità per il fondo dominante.
    • APPARENTI e NON APPARENTI: le servitù apparenti sono quelle che si concretizzano in opere visibili e permanenti, non apparenti sono quelle per le quali non sono richieste opere (servitù di pascolo, di non edificare);
    • AFFERMATIVE e NEGATIVE: sono affermative quelle per le quali è richiesto un comportamento attivo del proprietario del fondo dominante che il proprietario del fondo servente deve sopportare (passaggio); sono negative quelle che comportano un NON FARE a carico del proprietario del fondo servente.
    • TEMPORANEE e PERPETUE: in base alla durata;
    • VOLONTARIE e COATTIVE: a secondo che si costituiscano per volontà dei soggetti oppure per legge.
      Le servitù previste dalla Legge sono chiamate COATTIVE e sono: SERVITU’ DI ACQUEDOTTO COATTIVO, che consiste nel far passare acque proprie attraverso fondo di altri; SERVITU’ DI PASSAGGIO COATTIVO, che consiste nel diritto di passaggio sul fondo vicino per accedere alla via pubblica. 
      

Le servitù si acquistano per contratto o per testamento. Le servitù si estinguono per: CONFUSIONE, NON USO PER 20 ANNI, SCADENZA DEL TERMINE, ABBANDONO DEL FONDO SERVENTE, PERIMENTO DEL FONDO SERVENTE O DOMINANTE, SENTENZA, RINUNCIA da parte del proprietario del fondo dominante.

IL POSSESSO

Il POSSESSO è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Gli elementi del possesso sono l’esercizio di fatto di un potere sulla cosa e la volontà del possessore di tenere la cosa come proprietario o titolare di altro diritto reale. Il possesso si differenzia dalla DETENZIONE che consiste in un mero potere di fatto sulla cosa nella consapevolezza di non poter vantare alcun diritto, essendo altri titolari del diritto sulla cosa.

Nei confronti dei possessori, il proprietario della cosa può agire per far riconoscere il suo diritto e ottenere la restituzione del bene. Se la domanda di rivendica viene accolta, il possessore è tenuto a restituire la cosa e i frutti. Il possessore di BUONA FEDE deve restituire la cosa e i frutti maturati dopo la domanda di rivendica del proprietario; il possessore di MALA FEDE deve restituire invece tutti i frutti maturati.

L’art. 1153 del codice civile stabilisce che “colui al quale sono stati alienati beni mobili da parte di chi non è proprietario, ne acquista la proprietà mediante il possesso purchè sia in buona fede (ignaro di ledere diritto altrui) al momento della consegna e sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà”. L’oggetto deve essere un bene mobile non registrato, deve esserci un titolo valido e idoneo a trasferire la proprietà e chi riceve il possesso deve essere in buona fede.

Il possesso, anche se è una situazione di fatto, è tutelato dall’ordinamento giuridico. Le AZIONI POSSESSORIE sono i rimedi giudiziari per tutelare il possesso contro qualsiasi turbativa.

• AZIONE DI REINTEGRAZIONE: è l’azione con cui il possessore, spogliato del possesso chiede, entro l’anno dal sofferto spoglio, di essere reintegrato in esso. Lo spoglio deve avere i requisiti della violenza e della clandestinità (occulto);
• AZIONE DI MANUTENZIONE: è diretta a tutelare i possessori contro le molestie o le turbative, di fatto e di diritto. E` concessa anche contro lo spoglio non violento e non clandestino;
• AZIONI DI NUNCIAZIONE: sono azioni cautelari che tendono alla conservazione di uno stato di fatto mirando a prevenire un danno o un pregiudizio che può derivare da nuova opera (denunzia di nuova opera) o da una cosa altrui (denunzia di danno temuto).

L’USUCAPIONE

L’usucapione è l’istituto in virtù del quale, per effetto del possesso continuato per un certo periodo di tempo, si produce l’acquisto della proprietà o dei diritti reali di godimento. Le ragioni che giustificano l’esistenza dell’usucapione sono l’esigenza di rendere stabile e certa la proprietà delle cose e di favorire chi si occupa di un bene. L’usucapione è quindi un MODO DI ACQUISTO A TITOLO ORIGINARIO DEI DIRITTI REALI. A tal fine il possesso deve essere continuo e non interrotto, non violento ne clandestino e deve protrarsi per un certo periodo di tempo.

• USUCAPIONE ORDINARIA:
  • 20 anni per l’acquisto della proprietà o altri diritti reali di godimento su beni immobili e universalità di beni mobili;
  • 10 anni per i beni mobili registrati;
  • 15 anni per i fondi rustici.
• USUCAPIONE ABBREVIATA: necessita della buona fede (ignoranza di ledere altrui diritti), un titolo valido al trasferimento del diritto e la trascrizione di tale titolo. Con queste condizioni la durata prevista è:
  • 10 anni per i beni immobili e universalità di mobili;
  • 5 anni per i fondi rustici
  • 3 anni per i mobili registrati
    LA COMUNIONESi parla di COMUNIONE quando lo stesso diritto appartiene a due o più persone. Quando ciò riguarda la proprietà, si parla di proprietà per quote ideali nel senso che ciascun contitolare ha un diritto che non si riferisce ad una porzione del bene ma ha come oggetto il bene nella sua integrità e ciò che viene ad essere diviso è l’insieme delle facoltà di usare e godere della cosa comune. Possiamo distinguere: COMUNIONE VOLONTARIA, quella che nasce per effetto di un accordo stipulato tra i vari partecipanti; COMUNIONE LEGALE, quella prevista dalla legge; COMUNIONE INCIDENTALE, quando la sua costituzione non dipende dalla volontà delle parti (comunione ereditaria); COMUNIONE ORDINARIA, quando ogni partecipante può chiedere la divisione; COMUNIONE FORZOSA, quando questa facoltà è negata al partecipante. Ogni partecipante alla comunione ha facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione senza che gli altri comunisti vi si possano opporre.
    IL CONDOMINIO
    Il condominio negli edifici è la più importante e complessa figura di comunione. Il singolo condomino è al tempo stesso proprietario esclusivo del suo appartamento e comproprietario in virtù di COMUNIONE FORZOSA di alcune parti dell’edificio. Si ha un condominio quando in un edificio esistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva unitamente a delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime. La legge prevede due regole per la ripartizione delle spese: la ripartizione proporzionale e la ripartizione secondo utilizzo:
• RIPARTIZIONE PROPROZIONALE: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti in comune dell’edificio e per la prestazione di servizi nell’interesse comune nonché le innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà(che si determina attraverso le tabelle millesimali);
• RIPARTIZIONE SECONDO UTILIZZO: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso.

Sono parti in comune dell’edificio tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (le fondazioni, i muri portanti, i pilastri, il tetto), le aree destinate al parcheggio, i locali per i servizi in comune, le opere e le installazioni destinate all’uso comune. Gli ORGANI del condomino sono: l’assemblea dei condomini e l’amministratore. L’ASSEMBLEA è l’organo deliberativo del condominio che permette ai proprietari delle unità immobiliari dell’edificio di esprimere la loro volontà in ordine all’uso dei servizi e delle parti in comune. Le delibere sono obbligatorie per tutti i condomini. L’AMMINISTRATORE invece è l’organo esecutivo la cui NOMINA è obbligatoria quando i condomini sono più di 8 (il suo compito è quello di eseguire le delibere dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere i contributi, eseguire gli adempimenti fiscali). Quando il numero di condomini è superiore a 10, è obbligatorio il REGOLAMENTO che deve contenere le norme relative all’uso delle parti in comune, per la tutela del decoro dell’edificio e le norme relative all’amministrazione del condominio. Il condominio si ESTINGUE quando tutto l’edificio diventa di proprietà della stessa persona.

LA MULTIPROPRIETA’

Con il termine multiproprietà s’intende una pratica commerciale nella quale più soggetti sono pieni proprietari di uno stesso immobile, goduto da ciascuno, a turno, per una frazione

limitata dell’anno. Il Codice del Consumo, disciplina esclusivamente il contratto con il quale il consumatore acquista il diritto oggetto di multiproprietà. Il termine multiproprietà si può utilizzare esclusivamente quando il diritto oggetto del contratto sia un diritto reale.

La multiproprietà immobiliare consiste nell’acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile dell’uso pieno ed esclusivo dell’alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.