L’attività di MEDIAZIONE può essere considerata come l’attività volta a facilitare lo scambio di beni e servizi. Gli articoli del c.c. relativi alla MEDIAZIONE sono gli articoli 1754-1765 e 2950. L’art. 1754 del c.c. definisce il MEDIATORE come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. L’imparzialità è un connotato essenziale dell’azione del MEDIATORE. Tale indipendenza è da considerarsi come assenza di ogni vincolo giuridico in quanto dal rapporto di mediazione non sorge alcun obbligo in senso giuridico ma soltanto un onere. Il MEDIATORE è libero di svolgere o meno l’incarico cosı̀ come le parti sono libere di concludere o meno l’affare.

PROVVIGIONE: Il MEDIATORE ha diritto alla provvigione, da ciascuna delle parti coinvolte nell’affare, soltanto se l’affare si conclude per mezzo del suo intervento. L’entità della provvigione viene definita con le parti o in assenza si fa riferimento alle tariffe professionali, agli usi o viene determinata dal giudice (art. 1755). Ciò che da origine al diritto alla provvigione è il nesso di causalità tra l’intervento del MEDIATORE e la conclusione dell’affare. Importante ricordare che il diritto alla provvigione si prescrive dopo un anno dalla conclusione dell’affare. Tale diritto è subordinato all’iscrizione nel RUOLO DI AGENTI DI AFFARI IN MEDIAIZONE, sia nel caso di attività svolta in modo OCCASIONALE (per un periodo massimo di 60 giorni anche non continuativi) sia in caso di attività PROFESSIONALE. Oltre alla provvigione, salvo patti contrari, il MEDIATORE ha diritto al RIMBORSO DELLE SPESE sostenute su incarico delle parti e funzionali alla conclusione dell’affare

, anche se questo non viene concluso.

Nei contratti sottoposti a condizione sospensiva , il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui la condizione si verifica mentre nei contratti sottoposti a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui l’affare si conclude. La CONDIZONE è un elemento accidentale del contratto e viene definito come l’evento futuro e incerto al verificarsi del quale il contratto inizia a produrre o cessa di produrre effetti. Nel primo caso si parla di CONDIZIONE SOSPENSIVA mentre nel secondo caso di CONDIZIONE RISOLUTIVA.

Il diritto alla provvigione NON VIENE MENO nel caso in cui il contratto concluso dalle parti sia soggetto ad ANNULLABILITA’ O RESCISSIONE, purchè il mediatore non sia a conoscenza delle cause. Se l’affare è concluso per il tramite di più MEDIATORI, ciascuno di essi ha diritto alla propria quota.

RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE: il mediatore è tenuto a comunicare alle parti tutte le informazioni relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla sua conclusione. Inoltre risponde dell’autenticità delle sottoscrizioni delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite. Il MEDIATORE deve quindi ispirarsi al principio di correttezza e diligenza del buon padre di famiglia. Coloro che svolgono l’attività di AGENTE IMMOBILIARE, sono inoltre sottoposti alla disciplina della LEGGE ANTIRICICLAGGIO con l’obbligo di adeguata verifica della clientela soprattutto nei casi di operazioni occasionali disposte da un cliente che comporti la movimentazione di mezzi di pagamento per importi superiori a 15.000 euro.

RAPPRESENTANZA DEL MEDIATORE: il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso tramite il suo intervento. Il divieto di rappresentanza infatti riguarda il momento che precede la conclusione dell’affare ma, una volta raggiunto l’accordo, la rappresentanza è ammessa in quanto viene meno il rapporto di mediazione. Inoltre, il mediatore che NON MANIFESTA il nome dell’altra parte, risponde dell’esecuzione del contratto e se rimane occulto, il mediatore diventa responsabile dell’esecuzione del contratto. Se invece il CONTRAENTE NON NOMINATO viene nominato dopo la conclusione dell’affare, il contraente potrà rivolgersi per l’esecuzione o direttamente alla controparte, il cui nome è stato reso noto, o al mediatore. Al fine di facilitare la conclusione dell’affare, il mediatore può prestare FIDEIUSSIONE per una delle parti.

QUADRO LEGISLATIVO: i riferimenti normativi relativi alla mediazione sono:

  • Legge 272/1913 che sancisce la libertà nell’esercizio della mediazione ordinaria mentre ha previsto un’autorizzazione speciale per i mediatori pubblici (agenti di cambio);
  • Legge 39/1989 che ha istituito il RUOLO DEGLI AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE;
  • Decreto Legislativo 59/2010 che ha soppresso il ruolo degli agenti di affari in mediazione;
  • Decreto Legge 78/2010 convertito in Legge 122/2010 che ha introdotto la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) a cui sono soggette le attività disciplinate dalla legge 39/1989. In base a questa normativa, la data d’inizio attività coincide con la data di presentazione telematica della SCIA al Registro delle Imprese della Camera di Commercio che nel termine di 60 giorni, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per lo svolgimento dell’attività, dovrà adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività. Nel caso in cui l’impresa operi in più sedi, è tenuta a presentare una SCIA per ciascuna sede e presso ciascuna sede l’impresa dovrà nominare almeno un soggetto, in possesso dei requisiti di idoneità, che eserciti l’attività per conto dell’impresa.
    zLa legge 39/1989 ha introdotto l’obbligo di ISCRIZIONE AL RUOLO per lo svolgimento dell’attività di Mediazione, sia occasionale che professionale. Il ruolo, tenuto presso le Camere di Commercio di tutte le Provincie italiane, è diviso in 4 sezioni:
    1. Agenti Immobiliari: coloro che operano come mediatori nel settore immobiliare in forza di un incarico e non di un contratto;
    2. Agenti con mandato a titolo oneroso: coloro che operano nel settore immobiliare in virtù di un contratto di mandato;
    3. Agenti merceologici: sono i mediatori di beni mobili;
    4. Agenti in servizi vari: mediatori che operano nel campo dei servizi ad esclusione di quelli creditizi.
      I REQUISITI PER L’ISCRIZIONE AL RUOLO:
      REQUISITI PERSONALI
  • Aver raggiunto la maggiore età;
  • Essere cittadini italiani o di uno stato membro dell’UE o stranieri con permesso di soggiorno;
  • Godere dei diritti civili;
  • Risiedere nella Provincia della Camera di Commercio in cui si chiede l’iscrizione;
  • Essere in possesso di un diploma di scuola secondaria.
    REQUISITI MORALI
  • Non essere interdetto, inabilitato fallito, condannato per reati contro la pubblica amministrazione;
  • Non essere sottoposto ai provvedimenti della normativa antimafia;
    Non costituiscono più impedimento al ruolo l’emissione di assegni a vuoto o l’aver commesso delitti colposi cioè causati da imprudenza e superficialità. Mentre continuano ad essere causa di impedimento i delitti dolosi, quelli cioè commessi con l’intento di recare danno. L’esistenza o meno di precedenti penali viene accertata con il Certificato Penale del Casellario Giudiziario che viene richiesto dalla Camera di Commercio alle competenti Procure.
    REQUISITI PROFESSIONALI
  • Aver frequentato un corso di formazione preparatorio e aver superato l’esame di abilitazione.
    Le persone fisiche in possesso dei requisiti appena elencati si iscrivono presso la Camera di Commercio della propria Provincia di residenza ma possono operare su tutto il territorio nazionale. L’iscrizione al Ruolo è a titolo personale e l’iscritto non può delegare le funzioni relative all’esercizio della mediazione se non ad un altro soggetto regolarmente abilitato all’esercizio della mediazione. L’esercizio dell’attività di Mediazione è INCOMPATIBILE con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti (privati o pubblici), ad esclusione delle imprese di mediazione e con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali (ad esclusione delle imprese di mediazione).
    Per l’ INSTAURAZIONE DEL RAPPORTO DI MEDIAZIONE tra il Mediatore e ciascuna delle parti coinvolte nell’affare, il codice civile non prescrive particolari formalità per cui l’incarico può essere assegnato anche verbalmente. Solitamente, però, nella realtà si fa ricorso a MODULI/FORMULARI di incarico predisposti dallo stesso mediatore e che lo stesso deve depositare (tramite invio telematico) presso la Camera di Commercio competente. Tali Moduli e Formulari devono essere facilmente comprensibili e ispirati al principio di buona fede contrattuale e devono contenere gli estremi dell’iscrizione dell’agente immobiliare.
    GLI ORGANI PREPOSTI ALLA TENUTA E GESTIONE DEL SOPPRESSO RUOLO: in base alla Legge 39/1989, gli organi preposti alla tenuta del Ruolo erano la Commissione Centrale, la Commissione Provinciale e la Giunta Camerale. La legge del 4 agosto 2006 ha soppresso sia la Commissione Centrale (le cui funzioni sono ora svolte dal Ministero dello Sviluppo Economico) sia le Commissioni Provinciali (le cui funzioni sono ora svolte dalla Camera di Commercio).
    FUNZIONI DEL MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO:
  • Armonizzare a livello nazionale le attività delle C. di Commercio in materia di esami;
  • Giudicare i ricorsi presentati dai mediatori contro i provvedimenti disciplinari disposti dalla Giunta Camerale. FUNZIONI DELLA CAMERA DI COMMERCIO
  • Esaminare la documentazione presentata dai mediatori ed effettuare l’iscrizione al ruolo;
  • Fornire pareri in materia di provvigioni quando richiesti dalla Giunta Camerale;
  • Fornire alla Giunta Camerale notizie utili per l’emissione di provvedimenti disciplinari;
  • Applicare sanzioni amministrative pecuniarie a carico dei mediatori.
    FUNZIONI DELLA GIUNTA CAMERALE
    • Stabilire sanzioni disciplinari a carico dei mediatori;
    • Determinare l’entità della provvigione nel caso in cui le parti non l’abbiano fatto.
      Le violazioni della normativa può comportare delle sanzioni a carico dei Mediatori. Tali sanzioni possono essere:
      SANZIONI DISCIPLINARI: sono le sanzioni stabilite dalla Giunta Camerale nei confronti dei mediatori per comportamenti scorretti, per violazione del principio di buona fede contrattuale e per il venir meno di alcuni requisiti fondamentali per essere iscritti. Tali provvedimenti sono:
  • Sospensione: è il provvedimento di minore entità emesso nei confronti dei mediatori che abbiano turbato lievemente l’andamento del mercato o abbiamo commesso delle irregolarità. Tale provvedimento può avere durata massima di 6 mesi;
  • Cancellazione: provvedimento emesso nel caso in cui il mediatore eserciti un’attività incompatibile con la mediazione o abbia perso i requisiti per l’iscrizione al ruolo. Il mediatore che ha subito tale provvedimento può iscriversi nuovamente purchè dimostri che è venuta a cessare la causa che l’aveva determinata;
  • Inibizione Perpetua: è il provvedimento che comporta la cancellazione perpetua e viene emesso quando il mediatore ha turbato gravemente l’andamento del mercato, o che durante i periodo di sospensione ha continuato a svolgere l’attività o che sia stato sospeso per 3 volte.
    Contro tali provvedimenti è possibile fare ricorso, da presentare entro 30 giorni, al Ministero dello Sviluppo Economico. Il ricorso ha carattere sospensivo.
    SANZIONI AMMINISTRATIVE: sono le sanzioni stabilite dalla Camera di Commercio per combattere l’abusivismo nella professione ma anche il mancato deposito dei formulari presso la Camera di Commercio o l’uso di formulari diversi da quelli depositati. In caso di ESERCIZIO ABUSIVO della professione è previsto:
  • La restituzione della provvigione;
  • Pagare una sanzione di importo compreso tra 7.500 e 15.000 euro;
    Per il mancato deposito dei formulari è prevista una sanzione di 1549 euro, per l’utilizzo di formulari diversi è prevista una sanzione di 516 euro, per coloro che esercitano l’attività senza prestare idonea garanzia assicurativa (a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti) è prevista una sanzione di importo compreso tra 3000 e 5000 euro. Il mediatore professionale, infatti, deve stipulare obbligatoriamente una POLIZZA ASSICURATIVA contro danno a terzi i cui capitale assicurato sia di 260.000 euro per le ditte individuali, 520.000 euro per le società di persone e di 1.550.000 euro per le società di capitali.